关于案涉物业公司主张“事实物业服务”的质证-辩论意见。

2026-02-08 发布在法律

　　尊敬的审判长、审判员：

　　.现就本案中被告（物业公司）主张的“事实物业服务”相关事宜，结合案件事实及法律规定，发表如下质证/辩论意见，恳请贵院依法采纳，驳回被告的无理主张，维护原告（业主）的合法权益：

　　一、案涉物业公司主张的“事实物业服务”无合法合同基础，违背民事活动核心原则

　　.《中华人民共和国民法典》第四条、第五条、第四百六十五条明确规定，民事活动应遵循自愿、公平原则，依法成立的合同系双方真实意思表示的合意结果；《物业管理条例》第十一条更是强制性规定，选聘物业服务企业必须由业主共同决定。以上法律规定均确立了物业服务关系成立的核心要件——业主的真实合意与共同决定。

　　.本案中，被告在无业主大会/业主委员会依法选聘的前提下，单方面向业主提供所谓“物业服务”，该行为并非业主真实意愿，未形成任何形式的合意，本质属于“强卖强买”的单方强行行为，完全背离上述法律的核心原则，其主张的“事实物业服务”缺乏最根本的合法性基础。

　　二、本案情形不符合法定“事实物业服务”的特殊成立条件，被告无权推定服务合意

　　.司法实践及法律适用中，仅在法定特殊情形下才可能成立合法的事实物业服务，具体为与民生刚需绑定的水、电、燃气、公共交通等社会服务配套，或单位房改房产权移交后物业与多数业主签约、仅少数业主未签约的情形。除此之外，任何无业主合意的服务行为，均不能被认定为合法的事实物业服务。

　　.本案显然不存在上述法定特殊情形，被告仅以“业委会未成立/中途流产”为由，便擅自提供服务并主张事实物业服务，属于无视法律原则、凌驾于合同自愿公平基础之上的行为。业委会未成立仅代表业主暂未完成组织形式搭建，并非业主放弃共同决定选聘物业的法定权利，更不能成为被告单方强行服务的合法理由。

　　关于案涉物业公司主张“事实物业服务”的质证-辩论意见。

　　三、前期物业服务期限届满后，案涉“事实服务”无法律依据，最高院司法观点亦予否定

　　.针对前期物业服务合同届满后的法律适用，最高院法律专家陈现杰已明确观点：前期物业服务两年期限届满后，不成立所谓“事实服务”。该观点与《物业管理条例》及民法典的立法精神高度一致，即前期物业服务合同的效力具有期限性，期限届满后，若无业主共同决定续聘，原物业企业的服务权即告终止，无权单方延续服务并主张事实物业服务。

　　.本案中，被告在前期物业服务期限届满后，未取得业主任何续聘合意，仍继续提供服务，该行为无任何法律依据，其据此主张的“事实物业服务”，依法不应得到支持。

　　四、主管部门负有法定监管职责，被告的违法服务行为未受监管，进一步否定其主张合法性

　　.《物业管理条例》第五条明确了物业主管部门对物业服务行业的法定监管职责，第五十九条、第六十条亦规定，主管部门对物业公司的违法行为应依法履职查处。本案中，被告在无业主选聘的前提下单方强行服务，属于明显的违法行为，物业主管部门未依法履行监管、查处职责，该情形虽非业主过错，但进一步说明被告的所谓“物业服务”自始缺乏监管层面的合法性，并非合法的物业服务行为。

　　五、核心诉讼请求：驳回被告“事实物业服务”相关主张，维护业主合法自治权利

　　.综上，被告主张的“事实物业服务”，既无合法的合同基础与业主合意，也不符合法定特殊成立条件，更违背前期物业服务期限届满后的法律适用规则及司法观点，本质属于违法的单方强行服务行为，并非受法律保护的事实物业服务。

　　《民法典》赋予了业主对小区管理的自治权利，《物业管理条例》亦明确了业主共同决定的核心地位，贵院作为司法机关，应坚守法律原则，维护业主的合法自治权利，对被告缺乏法律依据、违背业主意愿的“事实物业服务”主张不予支持。

　　.恳请贵院依法查明本案事实，严格适用法律，驳回被告关于“事实物业服务”及物业费的相关诉讼请求，彰显司法公平正义，切实维护原告（业主）的合法权益！

　　此致

　　__________人民法院

　　质证/辩论人（业主）：__________

　　______年____月____日

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